Theo quy định hiện hành, đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng BĐS, cá nhân phải nộp thuế thu nhập bằng 2% giá trị chuyển nhượng, doanh nghiệp nộp 20% trên thu nhập. Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng và dựa theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu hợp đồng không ghi rõ hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn khung quy định. Tuy nhiên, trên thực tế, đa số khi làm thủ tục chuyển nhượng BĐS, bên bán và bên mua thỏa thuận khai giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so giá thực tế. Nhiều trường hợp tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc có hiện tượng ký 2 hợp đồng ghi giá khác nhau, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.
Các Trường Hợp Được Miễn Thuế Khi Chuyển Nhượng Bất Động Sản
Một trong những vấn đề được bên bán lưu tâm nhất khi chuyển nhượng bất động sản thuộc sở hữu của mình là việc kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp thực hiện chuyển nhượng bất động sản đều phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, trường hợp nào chuyển nhượng bất động sản sẽ được miễn thuế và việc trình tự, thủ tục thực hiện khai miễn thuế như thế nào? Trong phạm vi bài viết này, tác giả sẽ tập trung giải đáp các vấn đề trên.
1. Hai trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng bất động sản
a. Giao dịch chuyển nhượng giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng
Việc chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xậy dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng được thực hiện giữa:
Quan hệ hôn nhân: vợ với chồng; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể.
Quan hệ huyết thống: cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Quan hệ nuôi dưỡng: cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
Ngoài ra, trường hợp phân chia bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) là tài sản chung của vợ chồng theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết khi ly hôn cũng thuộc trường hợp được miễn thuế.
b. Giao dịch chuyển nhượng bất động sản duy nhất
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở trong trường hợp bất động sản chuyển nhượng là tài sản duy nhất của cá nhân thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thỏa mãn các điều kiện sau:
Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
Trong trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.
Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
2. Hồ sơ và thủ tục khai miễn thuế
Thành phần hồ sơ:
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC;
Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước ngày 08/08/2010;
Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề. Trường hợp uỷ quyền bất động sản thì nộp Hợp đồng uỷ quyền bất động sản;
Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế
Đối với trường hợp chuyển nhượng giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng thì hồ sơ miễn thuế đối với từng trường hợp cụ thể như sau:
| STT | Thuộc trường hợp | Thành phần hồ sơ |
| 1 | Chuyển nhượng giữa vợ với chồng | Bản sao Sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Quyết định của tòa án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn). |
| 2 | Chuyển nhượng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ | Bản sao Sổ hộ khẩu (nếu cùng Sổ hộ khẩu) hoặc bản sao Giấy khai sinh.
Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền. |
| 3 | Chuyển nhượng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi | Bản sao Sổ hộ khẩu (nếu cùng Sổ hộ khẩu) hoặc bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền. |
| 4 | Chuyển nhượng giữa ông nội, bà nội với cháu nội | Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội. |
| 5 | Chuyển nhượng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại | Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại. |
| 6 | Chuyển nhượng giữa anh, chị, em ruột | Bản sao Sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy khai sinh của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác chứng minh có quan hệ huyết thống. |
| 7 | Chuyển nhượng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể | Bản sao Sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể. |
Lưu ý: Trường hợp người chuyển nhượng không có Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thì phải có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế.
Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản duy nhất:
Trên Tờ khai mẫu số 03/BĐS-TNCN cá nhân tự khai thu nhập được miễn thuế và ghi rõ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Nơi nộp hồ sơ khai thuế:
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế uỷ nhiệm thu.
